Le 7 novembre 2024, une nouvelle loi dite « anti-Airbnb » a été adoptée par l’Assemblée Nationale pour réguler le marché des locations touristiques. Ce texte, qui entrera en vigueur le 1er janvier 2025, vise à encadrer plus strictement les pratiques de location courte durée notamment pour lutter contre la pénurie de logements.
Pourquoi une loi « anti-Airbnb » ?
Cela faisait 2 ans que cette proposition de loi était sur le feu. Fruit d’un compromis entre le Sénat et l’Assemblée Nationale, le texte définitif vise à répondre aux inquiétudes croissantes sur l’impact du tourisme sur le marché immobilier.
En effet l’essor des locations saisonnières, en particulier dans les grandes villes et les lieux touristiques, ont entraîné une hausse du prix de l’immobilier et une pénurie de logements pour les résidents permanents.
La loi vise ainsi à remettre sur un pied d’égalité la réglementation liée aux locations longue durée et celle liée aux locations saisonnières. Ces dernières bénéficiaient notamment d’avantages fiscaux plus importants. Ce ne sera désormais plus le cas.
Principales dispositions de la loi
Réduction des avantages fiscaux
La nouvelle loi redéfinit les avantages fiscaux pour les biens classés et non-classés de la manière suivante :
- Les meublés non classés passent d’un abattement fiscal de 50% à 30% dans la limite de 15 000 € de revenus annuels, contre 77 700 € auparavant.
- Les meublés classés passent d’un abattement fiscal de 71% à 50% dans la limite de 77 700 € de revenus annuels contre 188 700 € jusqu’alors.
Avec cette réforme, la location touristique devient ainsi moins intéressante fiscalement parlant, incitant les propriétaires à se tourner vers le marché locatif traditionnel et les baux longue durée.
Renforcement des pouvoirs des maires
La nouvelle législation donne aux maires des moyens renforcés pour réguler les locations saisonnières au sein de leurs communes.
- Enregistrement obligatoire : tous les propriétaires de logements touristiques devront se déclarer auprès de leur mairie et obtenir un numéro d’enregistrement, permettant ainsi une meilleure connaissance du parc locatif.
- Limitation de la durée de location : les maires pourront décider de réduire la durée de location des résidences principales à 90 jours par an (au lieu de 120 jours actuellement).
- Quotas : les maires pourront également imposer des quotas de logements courte durée dans leur PLU (Plan Local d’Urbanisme).
Des options élargies pour les copropriétés
Désormais, les propriétaires devront obligatoirement informer leur syndic en cas de mise en location courte durée de leur bien. Ce type de location pourra également être interdit lors de l’assemblée générale, si une majorité des deux tiers des copropriétaires s’y prononce favorablement. Auparavant, cette décision nécessitait un vote unanime.
Obligation de performance énergétique
Les meublés de tourisme devront fournir un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour pouvoir louer en courte durée. Jusqu’à maintenant, il n’avaient aucune obligation et certains propriétaires, qui n’avaient pas le budget ou simplement pas la volonté d’effectuer des travaux de rénovation énergétique, avaient profité des plateformes de location pour rentabiliser leur bien. Il s’agit donc ici d’un alignement entre les locations de type Airbnb et les locations nues.
D’ici 2034, les logements déjà loués devront fournir un DPE avec une note minimale de classe D. Les nouveaux logements (hors résidences principales) devront fournir un DPE avec une note minimale de classe E dès la mise en location. Comme pour les locations longue durée, l’objectif est d’interdire la location de passoires thermiques.
Quel impact pour les propriétaires ?
Cette loi soulève des enjeux importants pour les propriétaires à qui ces nouvelles dispositions sont imposées.
La baisse des avantages fiscaux liés aux revenus locatifs tout d’abord est un coup dur pour les propriétaires qui verront leur taxation augmenter.
Certains propriétaires, trop pénalisés par les nouvelles contraintes fiscales, pourraient choisir d’abandonner leur activité ou de se tourner vers des baux de longue durée. D’autres se verront dans l’impossibilité de louer leur bien si les communes rejettent leur demande.
L’alourdissement des démarches administratives et les nouvelles conditions de location pourraient également décourager les propriétaires opportunistes, qui considéraient jusque-là la location saisonnière comme une façon simple et rentable de valoriser leur bien.
Les réactions face à la nouvelle réglementation
La loi suscite des débats quant à son efficacité et aux impacts qu’elle pourrait engendrer. Les « petits » propriétaires, souvent inscrits au régime micro-BIC pour sa simplicité et possédant un ou deux biens en location, seront parmi les plus affectés. En revanche, les investisseurs et professionnels, majoritairement soumis au régime réel, resteront largement épargnés par ces nouvelles mesures.
Airbnb a exprimé ses regrets face à « l’addition de nouvelles contraintes fiscales et administratives qui pèseront lourdement sur les familles françaises désirant louer occasionnellement leur logement. »
Quelles perspectives pour les loueurs ?
Pour continuer à louer leur bien en courte durée malgré les nouvelles contraintes, les propriétaires devront ajuster leur stratégie. L’une des options consiste à faire classer leur meublé de tourisme, un statut qui offre un abattement fiscal plus avantageux et encourage l’amélioration de la qualité des hébergements. Une autre solution est de passer au régime BIC réel, bien qu’il impose des obligations comptables plus strictes.
Malgré les changements législatifs, Airbnb n’est pas voué à disparaître. Ces nouvelles règles encouragent une adaptation plutôt qu’un abandon du marché, permettant aux propriétaires de poursuivre leur activité tout en se conformant aux exigences renforcées.